澳瑞物业侵占公共利益 市区联手开出罚单

一、案情简介

2020年6月23日，央视报道了“北京一小区物业用房竟成了酒店”问题，市住房城乡建设执法总队迅速启动执法程序，于6月24日会同朝阳区房管局、朝阳区建外街道办事处对东方瑞景苑项目进行联合执法检查。

东方瑞景苑项目位于朝阳区建国门外大街16号，于2005年1月建成交付，总建筑面积125574平方米，包括1、2、3号3栋住宅楼、692户，物业服务企业为北京市澳瑞物业管理有限责任公司（以下简称澳瑞物业）。检查发现，澳瑞物业涉嫌存在擅自改变物业管理用房用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，未按规定如实公示有关信息等违法违规行为。承租人高联酒店管理（中国）有限公司（以下简称高联酒店）涉嫌存在擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为。朝阳区房管局对上述违法违规行为均依法进行了严肃查处。

二、查处情况

（一）

对澳瑞物业擅自改变物业管理用房用途行为按高限处以10万元罚款

检查发现，澳瑞物业将3号楼西侧1、2层及地下一层（B1层）出租给高联酒店作为飘HOME酒店对外经营场所使用。经向市规划自然资源委朝阳分局调查确认，3号楼西侧1、2层规划用途为物业管理用房，该部分面积属公摊范围。澳瑞物业在未经业主大会同意的情况下，擅自改变物业管理用房的用途，其行为违反了《物业管理条例》第三十七条的规定。7月22日，朝阳区房管局依据《物业管理条例》第六十二条的规定，对澳瑞物业作出警告，并处10万元罚款的行政处罚。

（二）

对澳瑞物业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为按高限处以20万元罚款

在调查中，澳瑞物业提供了其与高联酒店签订的《房屋租赁合同》及该普通地下室房屋登记表、测绘平面图及改造后地下一层的平面图。上述证据显示，3号楼西侧地下一层（B1层）为普通地下室，该普通地下室655.89平方米，改造后出租面积为805平方米，改造后增加的部分包括维修工作间、3#合用前室、走道，其为物业共用部位、共用设施设备并已分摊给小区业主。此外，《房屋租赁合同》还显示3号楼西侧南门大堂通道也在出租范围内。同时，执法人员还发现澳瑞物业将3号楼一层大堂东侧部位用于该公司物业办公场所使用，并在小区1、2、3号楼一层大堂安装了快递柜。澳瑞物业均未能提供经相关业主、业主大会同意并按照规定办理有关手续同意其利用上述物业共用部位、共用设施设备进行经营的相关材料。

2020年7月3日，朝阳房管局向该公司送达了《行政处罚听证告知书》，后该公司提出听证申请，经听证本案违法事实清楚，证据充足。7月22日，朝阳区房管局认定澳瑞物业违反了《物业管理条例》第五十四条的规定，依据《物业管理条例》第六十三条第一款第（三）项、第二款的规定，对澳瑞物业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为给予警告，并处20万元罚款的行政处罚。

（三）

对高联酒店擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为按高限处以20万元罚款

检查发现，高联酒店在1、2层之间外墙安装了消防风机、在上述地址南侧公共绿地安装了中央空调室外机，高联酒店未能提供征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意其利用上述物业共用部位、共用设施设备进行经营的相关证明材料。朝阳区房管局对该公司涉嫌存在擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为立案调查后，于7月7日向该公司送达了《行政处罚听证告知书》，后该公司提出听证申请，经听证本案违法事实清楚，证据充足。8月12日，朝阳区房管局认定高联酒店违反了《北京市物业管理条例》第七十八条第二款第（二）项的规定，依据《北京市物业管理条例》第九十八条第一款第（二）项的规定，对高联酒店给予警告，并处20万元罚款的行政处罚。

（四）

对澳瑞物业未如实公示有关信息行为处以警告

根据《北京市物业管理条例》第七十条规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新相关信息。执法人员经现场检查，发现澳瑞物业未公示如下信息：1.物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；2.物业服务内容和标准、收费标准和方式等；3.电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；4.上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；5.上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；6.业主进行房屋装饰装修活动的情况；7.物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。

朝阳区房管局执法人员依据《北京市物业管理条例》第九十四条的规定，按照行政处罚简易程序，当场制作并送达《行政处罚决定书》，责令澳瑞物业在3日内改正违法行为，对其处以警告的行政处罚。6月30日,执法人员进行复查时，该公司已改正违法行为。

（五）

对澳瑞物业的其他违法违规行为移转相关部门

6月24日，朝阳区房管局将检查中发现的澳瑞物业、高联酒店涉嫌存在的违法搭建建筑物、侵占绿地、改变规划用途等违反《北京市物业管理条例》的相关行为，移转城管、规自部门调查处理；对酒店经营场所是否存在消防隐患、注册营业场所是否符合规定等问题，移转消防、市场监管部门调查处理。

三、典型经验

一是联合街道共治，强化市区联动。市住房城乡建设执法总队在接到办件后及时启动联动执法机制，市区两级住建执法部门密切联动协作、合力推进查处工作，属地街道办事处第一时间参与协调，充分发挥党建引领下基层政府在物业管理中的统筹协调作用。同时，市级部门通过联合街道开展执法检查，积极推进物业管理“赋权街道”试点工作，有效推动街道开展综合行政执法活动。

二是严肃查处违法违规行为，形成强大震慑。在对东方瑞景苑项目调查过程中，执法人员以媒体曝光的擅自改变物业管理用房问题为切入口，对整个项目进行了全面系统的检查，对发现的其他违法违规线索及时立案展开调查，第一时间锁定、调取、收集关键证据，对物业服务人澳瑞物业及物业使用人高联酒店的一系列违法违规行为均给予了顶格高限处罚，且整个查处流程依法依规、高效有序，对违法企业形成了强有力震慑。

三是强化线索移转，形成闭环管理。对检查过程中发现的涉及其他部门的违法违规线索，朝阳区房管局在检查当日随即将问题线索及相关资料移转各有关部门，通过规自、消防、市场监管、城管执法等多部门协同联动，以罚促改，督促物业服务企业合法规范经营，有效形成工作闭环。

供稿部门：执法总队

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